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轉載- 偷雞出租高成數按揭單位屬違法 一文睇清如何「甩按保」合法放租單位

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2026年租務市場持續暢旺，根據差餉物業估價署數據，2026年1月樓價指數報301.4點，按月上升0.5%；該指數更已連升8個月，累計升幅達5.2%，創逾一年半新高。在租金回報率高的情況下，不少業主亦開始考慮將手上單位放租。
在現行的措施下，出租的單位最高的按揭成數為七成，因為申請高成數按揭，單位必須自住及申請按揭保險，如果將「偷雞出租」，即是提交了不實聲明，是有機會面臨刑事檢控。
如業主打算將原本承造高成數按揭的單位出租，需要先向原按銀行請「甩按保」的，並通知銀行有意將單位放租。如何「甩按保」？做法是在未償還貸款額降至物業現時估值的70%或以下時，向銀行申請將按揭轉為一般按揭。
就此情況，有業主會選擇透過轉按方式處理，亦有人會向原有銀行直接申請。不過，無論採用哪一種方法，都要先留意現有按揭是否仍處於罰息期內，否則提早更改按揭安排或轉按，便有機會涉及額外費用。
除此之外，香港按揭證券公司自2024年8月起，已容許合資格業主在特定情況下，透過銀行申請豁免自住要求，以便將物業轉作出租用途。這些情況包括業主家庭將有新生嬰兒或領養兒童，因而令住屋需要有所改變等。
若買家購入單位的目的是將單位放租的話，在申請按揭時，一般可將物業租金計入入息的。即使單位尚未租出，銀行仍可以按物業的市場租值預估租金作出預估，並將估算租金的一部分納入入息計算，從而降低申請人的入息要求。
一般而言，申請按揭時，銀行會要求申請人提交入息證明，以評估其還款能力。對於打算買樓收租的人士，如單位屬連已打釐印的租約出售，申請人可向銀行提交租約作為證明，而租約上需清楚列明每月租金金額。銀行在審批時，一般會將實際租金收入的70%至80%計入申請人的入息之中。
至於尚未租出、或並非連租約出售的單位，由於未有實際租金證明提供，銀行一般會根據該物業的市場租值作出估算，並以預估租金的60%至70%作為入息計算基礎。不過，由於這類租金屬推算性質，銀行在審批時通常會較為審慎。
值得留意的是，每間銀行對租金收入或預估租值的計算方法，以及實際接納比例均有所不同，部分銀行除考慮租金外，亦會一併評估申請人的供款能力、物業質素、樓價，以及按揭成數等因素，再決定最終是否可批出有關租金比重。

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