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樓按知多啲-遠低於銀行估價成交 會否影響按揭批核｜

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近日樓市回調，樓價持續走淡，且回調速度甚為驚人，市場錄得的蝕讓或大幅低於市價成交的新聞不絕於耳。

眾所周知，成交價與銀行估價是不宜相差太遠，因為有機會令按揭申請受阻礙。那麼目前浮現的低估價成交盤，又是否可以讓業主順利敘造按揭呢？ 

正常一般來說，成交價最好落在銀行估價高於或低於5%之內，這是最為「穩陣」的造價。 市況差低估價實屬正常，由於銀行審批按揭前，必定會為單位進行估價。

假如單位過分高於估價，可能會被銀行思疑是背後涉及利益交易。 同樣道理，如果過分低於估價，亦可能會引起銀行懷疑，畢竟即使業主急要錢套現，亦不太可能開大幅低於市價的價位求售。 

然而，時移世易，現時樓價正處於大幅波動情況，業主以低估價8%、10%，以至17%出售單位均時有所聞，不少銀行亦相應調整。即使新業主是在大幅低於估價的情況下接手單位，仍可以找到銀行願意為新業主承造按揭，因此問題不大。尤其是以現時樓價的下滑速度，以接近銀行估價成交，可能令業主很快就要「坐艇」變負資產。 所以正值市道差情況下，以不低於估價成交或高於估價，其實反而不太正常。 

為甚麼銀行估價有這麼大落差？
最主要當然是來自業主的意願。 至於為甚麼割價或即使蝕讓都要求售？就各人有各自的原因，很難一概而論。 或者有人會疑惑，銀行是利用甚麼作為估價因素？其實銀行估價是頗為全面的。市況本身就是銀行估價的重要因素。市旺時估價自然偏高；市淡時估價自然會偏低。 而物業本身的質素，即樓齡新舊、層數景觀和座向都是重要因素；是否有會所，屋苑管理情況，成交數量多寡都是考慮因素之一。

另外，物業本身有沒有僭建物、是否凶宅或附近有凶宅，都會成考慮因素。 大型屋苑有利申請按揭 由於銀行估價很重視成交數據，所以一般成交疏落的屋苑，特別是村屋，相對下各銀行估價落差可能較大。 亦正因如此，成交量充足的大型屋苑，估價一般比較貼市，因為銀行有較多數據參考。 如是者，業主購買大型屋苑，審批按揭亦較容易。

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