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按揭知識分享- 私樓、未補地價嘅居屋、夾屋及公屋都可以向銀行申請「逆按揭」

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逆按揭聽就聽得多  到底適合咩人?

面對人口老化和預期人口壽命上升的情況下,政府一直推行不同的安老政策去完善退休制度,例如年金計劃、自願醫保計劃等,近年則力推逆按揭計劃,主要是長者將自住的住宅抵押於銀行,再換取一筆過或分期的退休收入。在進行逆按揭後,長者可以一邊住在已抵押的物業,同時也可以從中獲得收入。本文主要與讀者簡介逆按揭計劃和適合計劃的人士。

按揭證券公司在2012年推出「安老按揭計劃」,主要讓55歲或以上的長者,將他們持有的物業抵押於銀行,然後以一筆過或每月的收入作為生活費。但不是任何人士都可以申請逆按揭計劃:申請人必須持有香港身份證、抵押的樓宇樓齡50年以下 (50年以上需要先評估) ,收取的金額直到逆按揭計劃到期為止,長者也可以繼續居於單位直到終老。在到期後,家人可以回購物業,否則銀行會收回物業作拍賣,如果收回的費用遠少於逆按揭的費用,銀行不會向家人追討當中的差額。
終身無需還款

長者借到的貸款,可以在生前無需還款,直到百年歸老。但如果後人或業主想在生前償還貸款都可以,以提早贖回物業。如果後人不希望繼承住宅的話,在長者身故後也可以選擇不還款,只是會失去繼承物業的權利,物業會由銀行收回再拍賣出售。
只限自住單位也不可以出租和出售

有些長者可能持有多個物業,但逆按揭只限將自住的單位進行抵押。同時,由於逆按揭的好處是長者進行逆按揭後,仍可以住在單位直到百年歸老,因此理應單位需要繼續自住,不可以進行出租。但如果申請人因為要接受長者或醫療護理服務而搬出單位,便可以將單位出租。同時,與樓按類似,由於業主已經將物業抵押於銀行,只有從銀行先贖回物業才可以進行買賣。如果遇上貸款人破產、物業不再是主要居所、出租、業權被分割的情況下,銀行有權終止貸款,要求業主清付貸款。

借款最多三人
因為不少的物業會以個人、聯名或公司方式持有,如果是夫妻兩人將自住的單位進行逆按揭的話當然無問題、如果要將單位進行逆按揭的話,最多只限三人。即使物業是以公司持有,都要證明該三人已經全權持有該公司,同時也需要已還清所有貸款。如果有多於三名聯名業主希望申請的話,銀行有較大機會拒絕批出申請。

缺點一: 還本又還息
如果後人希望日後贖回單位的話,與按揭一樣,需要支付本金加利息。根據政府的網頁資料顯示,年利率會以香港最優惠利率減2.5%,現時為2.75%,同時會以按月用複利息計算。由於業主在生前無需償還貸款,在多年「利疊利」的情況下,令到貸款的金額愈來愈高,當業主百年歸老的時候,可能親友需要高於借款成本去贖回物業。

缺點二: 借錢開支
根據網頁資料顯示,800萬以下的樓宇可以借到100%的銀行估值、800萬以上為港幣800萬元及港幣800萬元以上的50%之總額,但當中有不少的隱藏成本,例如按揭保費、輔導費、手續費和其他費用及開支,因此會出現「借100收80」的情況。

大型維修都要夾錢?
與按揭一樣,即使物業已抵押予銀行,業主也需要支付物業之保養、差餉、政府地租、管理費等費用。如果業主未有妥善保養物業,銀行有權提早要求業主償還貸款。
適合人士: 物業不打算留給任何人

如果有長者本身「膝下無兒女」,也不打算將物業留給任何人,是唯一合適的人士。因為長者既可以在生時有一筆穩定的收入,也可以繼續在自己的「安樂窩」安享晚年。但如果本身有物業的長者,或本身打算將物業留給後人的話,逆按揭只會加重他們的還款壓力,所以申請前要先與家人討論清楚。

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