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剖析未補價居屋按揭拒批5大原因 政府擔保都無用 有甚麼解決方法?

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未補地價居屋業主向銀行申請按揭,由於有政府做擔保人,只要收入足夠作每月供款,按揭申請極易獲批,而且申請時只需要聲明家庭總收入,不用提供入息證明。然而,部分高危人士不能掉以輕心,遇上以下五大情況,銀行或拒批按揭。

第一,於在申請按揭的銀行曾經有壞賬紀錄,此情況下銀行一般不會批核按揭申請,即使未補地價居屋,有政府作擔保亦無補於事。

如只曾在銀行A「走數」,可考慮向另一銀行B申請按揭。但據筆者觀察,大多數曾有壞賬人士,通常在多間銀行均有紀錄。

值得留意,如未補地價居屋為二手物業及樓齡較高,通常只有三大銀行能做足25年還款期。如不幸於三間銀行均曾走數而未能申請按揭,改為到中小行敘做按揭,亦未必能做足25年還款期。

借私貸或被拒

第二,如已向該銀行借取私人貸款,再申請未補地價居屋按揭時,銀行或不願意批核。因為申請居屋按揭時毋須提供入息證明,銀行或認為,於已借出其他貸款的情況下,再多批一筆按揭貸款會令風險增加。

解決方法有兩個,包括向其他銀行申請按揭,或主動提供入息證明,以顯示入息足夠應付私貸及按揭的每月還款,以提高銀行信心。

須留意,如居屋擔保期已過,銀行會要求提供入息證明及壓力測試。

第三,如借款人年齡太大,銀行按揭未必批足還款年期。

由於以家有長者核心家庭計劃排居屋,可獲優先權,很多家庭會用長者作為居屋申請人。

惟近期銀行收緊按揭,二手居屋以「85減人齡」計算還款期。舉例長者已年屆70歲,申請二手居屋按揭只能有15年還款期。如想做足25年的話,借款人的年齡不可超過60歲。

至於一手居屋按揭則較為寬鬆,可用95或105減人齡來計算還款期;另方面,如果物業是聯名持有,只要其中一名業主是較年輕人士,做足25年按揭應無難度。

須注意,加入擔保人不能延長還款期,因為居屋按揭沒有擔保人概念,擔保人就是政府。

此外,如果樓齡太高,按揭還款期亦未必可做足25年。

第四,與私樓相比,居屋的按揭批核標準較寬鬆,但申請未補地價居屋按揭時,銀行仍會查閱環聯(TU)資料庫,如申請人的評級降至 I 級,按揭申請或會被拒。

第五,於破產期間內,破產人士不能申請按揭,但於破產令解除後仍可申請居屋按揭。至於私樓則較為嚴格,須待破產令解除後七年,才可申請按揭。

破產人士如購買物業,會隨時面臨被債主追討而物業被沒收的情況,所以入紙抽居屋也是徒勞無功。

值得留意,只要居屋按揭申請人沒有破產,不論其家庭成員處於破產狀態或環聯評級惡劣,亦不會影響按揭批核。

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