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資助房屋銀行按揭各有不同,需了解清楚,選擇最適合自己的屋苑

Tags:#未補地價物業按揭 #房協樓加按 #房署居屋按揭

手持綠表人士,買樓上車階梯不外乎是居屋或房協樓。不過一手居屋太難抽,二手居屋太殘舊,年輕人一般傾向選擇外表及環境更優勝的房協樓,例如入伙近5年的青衣綠悠雅苑,絕對較傳統屋邨「靚仔」。然而,買樓不應是「外貌協會」,由於兩類物業按揭玩法截然不同,或影響最終決定。

客人阿豪(化名)為綠表人士,近月擬買入資助性房屋,但出現選擇困難症,兩個心儀項目——房協樓及二手居屋難作出取捨,遂向筆者求救。筆者未有就物業本身質素置評,反而要他先了解按揭玩法,去判斷最適合自己的屋苑。
房協樓在按揭層面上有不少優點,例如供樓可以採用以1個月港元拆息為基準的H按,而居屋只能以採用最優惠利率為基準的P按。現時P按利率為2.5厘,H按則低至1.4厘至1.5厘。故此房協樓較居屋利息支出每年少近1厘。
除此以外,房協樓還款期更長達30年;居屋最多僅25年。假設樓價為500萬元,同樣借9成按揭,由於房協樓年期更長、息率更低,每月供款少約4,000元,供樓壓力大為減輕。
【房協樓按揭 入息審查嚴格】
不過,從入息審批角度而言,房協樓較為嚴謹,申請9成按揭須經按揭保險公司,供款與入息比率(DSR)上限為50%,即每月供款不能超過入息一半,亦不能如未補價居屋般可計算家庭總收入,只能計算借款人及擔保人收入;另外亦需要提供稅單和有效入息證明。
由於申請9成按揭須買按揭保險,房協樓買家要繳付保費——9成按揭保費為貸款額5%。雖然按揭保險公司「例牌」會給予6折至7折優惠,惟房協樓較難取得最盡6折優惠。
若果阿豪本身入息一般,或收入來源上有各類「奇難雜症」,例如屬自僱、出現金糧等等,居屋一定較房協樓容易批出按揭——毋須提供入息證明,只需聲明家庭總入息,夠供樓就可以。
【居屋按揭 須留意擔保期】
居屋有一個位亦要留神,就是政府擔保期影響按揭成數。持綠表買二手居屋最高可以借9成半按揭,房協樓最高則9成,表面上前者佔優,但樓齡較舊二手居屋難借盡,原因是政府對居屋有30年擔保期期限。簡單而言,2002年前入伙居屋,不能同時有9成半按揭及25年還款期——如要選擇還款期25年,便要扣減按揭成數;選擇做足9成半按揭,便要縮短還款期,每月供款隨着樓齡幾何級數上升。
銀行估價方面,居屋或房協樓這類未補地價房屋一般估價不足,但前者是經由銀行處理,審批較有彈性,容許以買賣合約價計算按揭成數;房協樓則需要按揭保險公司批核,有機會因估價不足而降按揭成數,或削按揭保費折扣優惠。

事實上,筆者始終覺得買居屋較房協樓着數——就算家人年長沒有入息,都能夠獲批按揭,因為有政府擔保,不用擔心銀行按揭。不過隨着樓齡漸增,將來賣出時,新買家要面對上會較為困難的問題,以投資角度看就要考慮了。

資源來源於:https://hk.on.cc/hk/news/ 

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